配资知识网站从土地招商到生态共生，一位运营者亲历的产业园蝶变

2025年12月底配资知识网站，广州黄埔区将军山片区粤港澳大湾区数创园尚未正式交付，关晓欣身着简约干练的深色职业装，踩着尚未完全干透的柏油路带领记者参观园区，遇到正在装修的楼栋，她介绍“这栋楼企业已经签约了，等装修完成就会入驻。”

尽管园区还未开园，但能感受到园区的生机，这来自关晓欣园林设计的巧思——甄选适配产业园区氛围的树种，兼顾生态与通勤的景观布局，打造了一处兼具自然活力与办公舒适度的空间。作为中交华东投资有限公司副总经理，关晓欣已经在产业园行业深耕十余年。

风吹过精心甄选的景观树，光影落在她身后。这条足迹，从顺德的产业新城到宁波的科创云廊，再到广州的数创园区，关晓欣的职业发展历程恰似一部浓缩的中国产业园升级简史，串联起从“土地招商”到“生态共生”的迭代轨迹。

中交华东投资有限公司副总经理关晓欣受访者供图

初涉园：土地招商时代的探索

“最开始做产业园，还没有‘运营’的概念，我的工作主要是做土地招商，简单来说就是帮企业找块能建厂的地。” 回忆起2012年踏入行业的经历，关晓欣的语气里带着几分感慨。彼时的佛山顺德，正站在产业转型的十字路口——作为传统家电、家具产业制造强区，当地土地开发强度已接近极限，“土地瓶颈”成为制约产业升级的最大难题。

为打破困局，2012年6月28日，顺德高新技术产业开发区管委会正式挂牌成立，被赋予“产城融合”的示范使命，在9.5平方公里的西部生态产业新区启动区内，实行“利益封闭、园镇互动、土地收益和财税分成”的管理模式。

2012年9月，关晓欣就职于顺德高新区管委会经济发展局拓展部部长，一上任就面临着沉重的资金压力。“仅启动区的土地征收就花费不少，后续的‘五通一平’、住宅商业配套建设都需要钱。”她至今记得第一次踏入园区的场景：大片蕉林鱼塘连绵不绝，泥泞的小路难以下脚，与想象中的产业园区相去甚远。

当时的招商工作，更像是“土地买卖”。“我们不用主动挖掘商机，上级政府已经提前对接好有增资扩产需求的企业，我们只需要谈妥土地出让的具体细节，项目就能落地。”关晓欣说，那时候还没有“工业上楼”的概念，企业拿地后会自行建设厂房、研发办公配套，园区的核心任务就是提供合格的产业空间。她至今记得园区引入的首家机器人企业，就是在一片空地上破土动工，建起了生产家庭机器人、搬运机器人的基地。

这样的招商模式，是资金压力下的无奈选择。“土地出让能快速回笼资金，缓解基础设施建设的压力，但距离‘产城融合’的目标还很远。”关晓欣坦言，当时的园区更像“孤立的生产区”，缺乏生活配套，企业员工“工作在园区、生活在市区”，产业与城市几乎脱节。

转机出现在2012年11月，广东省政府办公厅发布《关于推广三资融合建设模式促进我省民营科技园发展的意见》，明确鼓励民营资本参与园区建设，形成“政府引导、企业主体、市场运作”的发展模式。2015年，顺德高新区管委会引入中交城市投资控股有限公司，采用“投资人+设计采购施工总承包”模式联合开发西部启动区项目，这成为顺德首个引入社会资本的产城融合标杆。

同年，关晓欣调任该项目产业招商部副经理，亲眼见证了社会资本带来的改变。“中交城投进来后，先对区域规划进行了提升优化，再进行组团式开发，园区建设进度明显加快。”她回忆道，曾经的蕉林鱼塘里，一条条柏油路延伸开来，标准化厂房、配套商业逐步成型，政企协同的招商模式让资源整合效率大幅提升。到2017年4月，项目已入驻企业23家，年营收总额达70亿元，昔日的荒芜之地终于焕发产业活力。

顺德伦教中交智造科创云廊项目如今产业集聚，发展兴旺受访者供图

深耕园：向全链运营转型

2017年，关晓欣全身心投入产业园行业，进入中交城市投资控股有限公司担任产业发展部高级经理。此后近十年间，她的足迹遍布长三角与珠三角，先后主导或参与宁波市奉化区城市转型示范区、宁波中交壹里科创云廊、佛山顺德伦教中交智造科创云廊等多个重点项目，亲身经历了产业园行业从“规模扩张”到“质量效益”的深刻转型。

这十年间，中国产业园行业也迎来爆发式增长。截至2024年底，全国产业园区总数已突破8万家，其中国家级开发区693家，省级开发区近2600家。行业的快速发展，也让园区运营者的运营模式发生了根本性转变。

“在顺德西部启动区项目中，社会资本还是‘协助者’，合作周期只有8年，后续运营与我们无关。”关晓欣说，到了宁波奉化中交未来城项目，运营逻辑已经完全不同。当时的宁波奉化，制造产业基础雄厚，但附加值偏低，产城同步转型的需求迫切。作为项目核心启动区的中交・壹里科创云廊，必须跳出“园区思维”，树立“片区思维”。

宁波中交壹里科创云廊从设计之初就以“片区思维”整体打造受访者供图

“设计之初，我们就不是在做一个简单的产业载体，而是在打造一个复合型的创新产业科创社区。”关晓欣介绍，团队聚焦“复合、创新与乐活”三大关键词，针对不同规模、不同发展阶段的企业，定制适配的办公空间——初创企业可入驻共享孵化器，成长型企业有独立办公楼层，成熟企业能拥有专属独栋。同时，园区同步规划建设人才公寓、商业配套、休闲设施，让产业与生活无缝衔接。

这一转变，正是中国产业园发展的缩影：从“重资产开发”到“轻资产运营”，从“房东角色”到“产业合伙人”，运营方的参与链条越来越长。在宁波项目中，中交城投全程负责策划规划、投资建设、产业导入、城市运营与金融服务，合作周期大幅延长，合作内涵大幅提升。关晓欣的工作“颗粒度”也越来越细：“以前管土地对接就行，现在要从规划设计、工程建设，到招商运营、服务落地一抓到底。”

而顺德伦教项目，则是存量更新取代增量开发的典型实践。2022年，关晓欣回到佛山，担任顺德伦教双智产业园综合开发项目副总经理，面对大量闲置旧厂房，带领团队践行“土地整理、开发策划规划、产业发展、城市营销”的一揽子产城融合服务，通过产业更新带动城市更新。

“存量项目的难度更大，要兼顾历史遗留问题与产业升级需求。”关晓欣说，团队逐栋排查旧厂房状况，根据产业定位进行改造升级，同时引入智能装备、数字经济等新兴产业，让旧片区焕发新生。这一实践也印证了行业发展的必然：随着土地资源日益紧张，城市更新类产业园项目将成为主流，园区不再是简单的产业导入者，更是城市整体升级的参与者。

宁波中交壹里科创云廊项目如今不仅是产业园，也是市民休闲活动的好去处受访者供图

在这一过程中，产业园的服务体系也在不断深化。除了供应链对接、金融支持、环保协调等基础服务，针对性的深度服务不断涌现：为企业提供专精特新资质申请培育，邀请专家召开行业论坛搭建上下游链接，甚至深入了解企业的资金压力、市场困境，针对性提供资源支持。

“园区不再是孤立的产业载体，而是城市升级的参与者。”关晓欣说，运营者的角色已从“协助开发”转变为“全链条统筹”，“服务越深入，企业黏性越强，园区的竞争力就越突出。”

共生园：打造生态合伙人

2024年5月，广州市黄埔区将军山片区首期产业园项目——粤港澳大湾区数创园启动区正式动工，标志着这片热土的开发拉开序幕。将军山片区从设计之初就践行生产、生活、生态“三生融合”理念，整体按照 “以产兴城、以城促产”原则分三期开发：一期聚焦58万平方米产业板块，打造数创经济核心区；二期完善教育、生活配套；三期补足城市功能，链接周边板块。粤港澳大湾区数创园作为“广州市2025年重点建设项目”，正是将军山片区一期产业导入的重要载体，承担着产业导入的重要职能。

截至2025年12月中旬，粤港澳大湾区数创园已吸引天禾自动化、零壹软件、优维电子、超彩油墨等20余家企业入驻受访者供图

2025年1月，关晓欣调任粤港澳大湾区数创园总经理，面对的是行业供需严重失衡、同质化竞争白热化的严峻挑战。“如何招到商、招好商，如何让园区在激烈竞争中脱颖而出，是我们面临的首要难题。”关晓欣说，她的答案是“陪伴企业跨越全周期”，做与企业共生共长的“生态合伙人”。

“我们把中交城投城市业务链条全部打通，让企业落地后不用再为生活配套发愁。”她介绍，园区不仅为企业提供生产研发空间，还配套建设高品质住宅、优质学校、商业街区和主题公园，让人才“工作在园区、生活在园区”，真正实现“宜业宜居”。

要实现“全周期陪伴”，专业的团队是核心。关晓欣打造了一支堪称“隐形王牌”的招商团队：1000份简历仅筛选10人，成员均拥有5年以上行业经验，每个人都有专属特长——有人擅长商协会资源联动，能快速链接行业优质企业；有人专攻精准客户挖掘，通过大数据分析锁定潜在目标；有人精通上门沟通谈判，能精准把握企业需求。

“招商人员不能只懂产品，更要懂行业。”关晓欣要求团队必须深入了解客户的行业困境、政策影响和真实需求。她举例说，有客户由于行业特性问题，年底回款慢，团队就提前对接金融资源，帮助其解决资金周转问题；有客户关注上下游配套，团队就联动已入驻企业，搭建产业生态圈，让企业“落地即有配套”。这种“比企业更懂行业”的专业能力，成为园区招商的核心竞争力。

截至2025年12月中旬，粤港澳大湾区数创园已吸引天禾自动化、零壹软件、优维电子、超彩油墨等20余家企业入驻，其中专精特新企业占比超40%，国家高新技术企业占比超70%，带动投资额逾5亿元，“智造+数字”产业集群初步成型，有效推动传统制造业向“数智化”深度转型。

“现在的产业园，竞争的核心不是政策优惠，而是生态赋能。”关晓欣说，当前我国产业园行业普遍存在产业服务能力不足的问题，大部分园区仍停留在“空间出租者”和“基础物业管家”的角色。而真正的“生态合伙人”要为企业提供全周期、全方位的支持：初创期提供孵化服务和资金对接，成长期提供市场拓展和资质培育，成熟期提供产业链协同和资源整合，让企业在园区里能够持续成长。

【产业园迭代的核心密码】

从2012年踏入顺德高新区，到2025年操盘粤港澳大湾区数创园，十余年光阴里，关晓欣的职业轨迹与中国产业园行业的发展轨迹高度契合。她见证着行业从政府主导的“增量开发”到政企协同的“存量深耕”，从简单的“土地招商到全链条的“全周期运营”，从“重载体建设”到“重生态培育”，每一步转变都镌刻着时代的印记。而这一切变革的核心，正是“以企业需求为中心”的理念回归。

关晓欣记得，刚入行时，园区招商只看企业“能不能买地、规模够不够大”；如今，园区更看重企业的创新能力、产业协同性和发展潜力。刚入行时，园区提供的只是 “一块地、一栋楼”；如今，园区提供的是“一个生态、一套解决方案”。这种转变，不仅是行业的进步，更是城市与产业共生共荣的必然要求。

离开时，粤港澳大湾区数创园的道路上只有关晓欣一行几个人，但很快，这里将汇集数千名产业人才，孕育无数科技创新的可能。他们将在大湾区这片热土上，书写城市与产业共兴的全新篇章。

南方+记者柴亚娟景子妍配资知识网站

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